Asociaciones de propietarios: Lo que hay que saber antes de unirse a una HOA
{{#rendered}} {{/rendered}}¿Te apuntas a una HOA? Asegúrate de hacer las preguntas adecuadas. (iStock)
Cada año, millones de personas se mudan a comunidades gobernadas por Asociaciones de Propietarios (HOA), y todos los días oigo a gente a la que le encantan. También oigo a muchos otros que se encuentran atrapados en batallas de pesadilla con la administración de su HOA.
No hay lugar para la apatía en lo que respecta a tu Asociación de Propietarios. Muchos propietarios dan por sentado que las cosas funcionan bien. Lamentablemente, a veces no es así. Los propietarios deben tener cuidado y prestar atención.
Para que nos ayudara con este tema, recurrimos a la experta en HOA Jill Schweitzer, una agente inmobiliaria que lleva años ayudando a la gente a desenvolverse en el a menudo complicado y frustrante mundo de las HOA.
{{#rendered}} {{/rendered}}Trágicamente, no mucho después de hablar con Jill, sufrió una emergencia médica y falleció. Pero antes de morir, Jill creó "HOA Savers", un programa para ayudar a los propietarios de viviendas a desenvolverse en el a menudo complicado mundo de las HOA. Sé que sus consejos extremadamente útiles sobre las comunidades de propietarios seguirán ayudando a mucha más gente, mucho después de su prematura muerte.
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El mayor consejo de Jill: Comprueba las normas antes de que sea demasiado tarde, ¡porque debes vivir según sus normas!
{{#rendered}} {{/rendered}}Fíjate bien en los Convenios, Condiciones y Restricciones (CC&Rs). Ésas son las normas que tendrás que cumplir, a menudo sin apenas recursos.
¿Se admiten animales de compañía? ¿Puedes aparcar un coche en el exterior? ¿Se puede aparcar en la calle? ¿Cuáles son las normas de jardinería? ¿Cuáles son las normas para los cubos de basura? ¿Hay restricciones de alquiler? Todas estas son cosas que básicamente dictarán tu forma de vivir.
Una de las cosas de las que siempre oigo quejas de los propietarios es del "comité arquitectónico". Son las personas que deciden si puedes pintar de un color determinado, añadir un anexo, incluso lo que puedes tener en el porche o en el jardín delantero.
{{#rendered}} {{/rendered}}Si incumples esas normas, cometes infracciones. Podrían multarte y, lo creas o no, la HOA tiene derecho a embargar tu propiedad y ejecutar la hipoteca si no pagas el embargo.
Como ha dicho Jill, si ignoras estas penalizaciones, de repente una factura de 600 $ puede convertirse en 3.000 $, con las penalizaciones y los honorarios de los abogados añadidos.
Algunos consejos importantes:
{{#rendered}} {{/rendered}}#1. Fíjate bien en las políticas de cobros e infracciones. Tienes que saber cómo te tratarán si te retrasas en el pago de las cuotas o incumples alguna norma. Cuando firmas con una HOA, en muchos casos estás renunciando literalmente a muchos de tus derechos constitucionales.
#2. Pide una copia de la página de declaración del seguro. Mira lo que paga la Asociación. Pide a tu propio agente de seguros su opinión sobre de qué es responsable la HOA y de qué eres responsable tú.
#3. Si es posible, añade en tu oferta de compra que el propietario garantiza que la propiedad no tiene ninguna infracción de la HOA y que esta condición sobrevive al cierre. Por cierto, esto no es algo fácil de negociar, pero te protegerá de pagar por los errores de otra persona.
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El estado de la comunidad es la primera señal de posibles problemas de mala gestión y de la posibilidad de que se produzcan gastos en el futuro, así que fíjate bien en el estado de la comunidad antes de comprar. ¿Han escatimado en mantenimiento y no han hecho mejoras de capital? No es probable que esas cosas mejoren de repente. Examina realmente el aspecto y la sensación de la comunidad visitándola a distintas horas del día y hablando con los vecinos.
Cuando haces tus pagos de mantenimiento, puedes suponer que están ahorrando lo suficiente para hacer frente a reparaciones y mejoras. Compruébalo... antes de que sea demasiado tarde. Asegúrate de buscar un "estudio de reservas". Eso debería mostrar cuánto dinero se está guardando para futuros problemas que puedan surgir en la comunidad. ¿Tiene la HOA una reserva lo bastante grande para gastos importantes? (Si no es así, adivina quién los pagará.) ¿Qué porcentaje del fondo de reserva está realmente financiado? (El 100% es lo ideal, el 30-70% conlleva un riesgo medio de una evaluación especial, y el 0-30% significa que el riesgo es alto).
{{#rendered}} {{/rendered}}Rebecca Grossman, de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Área de Scottsdale, dice que "debes asegurarte de que lees todos esos documentos con mucha atención y de que comprendes las cuotas. Asegúrate de que no hay nada en el camino que sea un problema en esa comunidad de propietarios que vaya a tener que remediarse mediante una evaluación especial".
Pregunta a la Asociación de Propietarios si son responsables de los tejados y del exterior de los edificios, o si eso corresponde al propietario. De paso, pregunta cuántos años tienen los tejados, si han tenido excesivas filtraciones de agua o si ha habido problemas de inundación de alguna unidad.
¿Han tenido reclamaciones al seguro o por daños personales? No esperes a que te suban continuamente las cuotas o a que te impongan una evaluación especial. Consulta los registros. Haz las preguntas pronto.
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Averigua cuáles han sido los gastos en las zonas comunes en los dos últimos años: gastos de jardinería, pintura exterior y reparaciones. Es posible que no te lo digan, pero tienes que preguntar.
Pide una copia de la política de infracciones y de la política de cobros, así como de las actas de las reuniones de los últimos 6 o incluso 12 meses.
{{#rendered}} {{/rendered}}Si es posible, intenta asistir a una reunión de la HOA antes de la compra y habla con algunos vecinos.
No te fijes sólo en las cuotas de mantenimiento o las mensualidades antes de decidirte a firmar; fíjate si han escatimado en mantenimiento o no han hecho mejoras de capital. No es probable que esas cosas mejoren de repente.
Mira a ver si ha habido algún problema o se ha presentado alguna demanda y comprueba si hay algún historial de quejas o problemas en el sitio web del condado.
{{#rendered}} {{/rendered}}Hazte una idea de cómo perciben a la junta los que viven allí. ¿Son cooperativos? ¿Intentan ayudar activamente a los propietarios, o hay mucha política de por medio? Todos sabemos que eso puede ocurrir.
No te fijes sólo en las cuotas de mantenimiento o las mensualidades antes de decidirte a firmar.
Pide una copia de la página de declaración del seguro. Esto puede volverles locos, pero quieres ver lo que paga la Asociación de Propietarios.
{{#rendered}} {{/rendered}}4 COSAS QUE DEBES SABER ANTES DE CONSTRUIR UNA CASA
Hay muchas juntas directivas de HOA muy buenas -hombres y mujeres que trabajan muy duro y actúan en interés de los miembros de la comunidad-, pero los compradores deben hacer sus deberes antes de firmar en la línea de puntos.
Como siempre, todo se reduce a mi consejo más repetido: Haz tus deberes. Analiza el estudio de reservas y las finanzas y -lo diré de nuevo- lee TODOS los documentos y normas de la HOA.
{{#rendered}} {{/rendered}}Éste es un lugar en el que probablemente vivirás durante años. Un poco de diligencia previa te compensará al final, te lo prometo.