Las pequeñas empresas de Missouri luchan contra el intento de la ciudad de confiscar sus terrenos
Los propietarios de negocios afirman que una pequeña ciudad de Misuri declaró su zona arruinada para poder confiscar propiedades en nombre de un promotor inmobiliario. Los abogados afirman que ciudades de todo Estados Unidos utilizan estrategias similares para eludir las leyes de dominio eminente.
Mientras los fuegos artificiales estallaban en el cielo el Día de la Independencia de 2018, Roxanne y Carter Maier estaban dedicando otra agotadora jornada de 14 horas a remodelar un antiguo consultorio médico para convertirlo en un estudio de danza en Brentwood, un pequeño suburbio de San Luis (Misuri).
"Es la última vez que hacemos esto", se dijeron varias veces durante el traslado a su nuevo local. El sudor les corría por la cara mientras arrancaban la moqueta industrial del suelo de hormigón. Invirtieron unos 100.000 dólares e incontables horas en renovar el edificio con la esperanza de comprarlo en algún momento.
Pero pocos años después, la ciudad declaró arruinada una franja de negocios -entre ellos el de los Maier- y pequeños edificios industriales. Se propuso entregar el terreno a un promotor privado en un acuerdo de 436 millones de dólares que pretende utilizar el dominio eminente para expulsar a los propietarios existentes y sustituirlos por apartamentos, un hotel, oficinas, una microcervecería y tiendas.
El promotor del proyecto estimó que generaría más de 266 millones de dólares en nuevos ingresos durante los próximos 25 años.
Roxanne y Carter Maier trasladaron su estudio de danza a Brentwood (Misuri) en 2018 y tenían previsto comprar el edificio. Ahora, podrían verse obligados a mudarse de nuevo para dar paso a una gran urbanización y se arriesgan a perder los aproximadamente 100.000 dólares que dicen haber invertido en el edificio. (Cortesía del Instituto para la Justicia)
Los Maier, que ahora tienen entre 50 y 60 años, se enfrentan a la perspectiva de otra mudanza.
"En este momento de nuestra vida", dijo Carter, "¿queremos volver a pasar por lo mismo que la última vez?".
Varios empresarios y propietarios afectados por el acuerdo han presentado una demanda, acusando a la ciudad de Brentwood de utilizar una vaga designación de ruina como pretexto para ceder sus propiedades a una empresa privada. Según sus abogados, se trata de una estrategia que utilizan los gobiernos locales de todo el país para eludir las restricciones estatales al dominio eminente.
Kelo contra New London: El caso de la SCOTUS que lo cambió todo
Una sentencia del Tribunal Supremo de 2005 permitió a ciudades como Brentwood confiscar propiedades en nombre del desarrollo económico.
El catalizador del caso se produjo en Connecticut en torno al cambio de milenio. Después de que el gigante farmacéutico Pfizer construyera una planta en New London en 1998 -con la ventaja añadida de una reducción fiscal del 80%-, la ciudad quiso revitalizar la zona circundante. Los funcionarios aprobaron un plan de desarrollo que requería confiscar viviendas y vender la propiedad a promotores para construir nuevos complejos comerciales y residenciales. La ciudad también accedió a aportar 78 millones de dólares para el proyecto.
Susette Kelo y otros propietarios demandaron y fueron representados por el Instituto de Justicia, un bufete de abogados de libertades civiles sin ánimo de lucro que ahora representa a las empresas de Brentwood. Alegaron que New London estaba violando la cláusula de expropiación de la Quinta Enmienda, que prohíbe al gobierno confiscar la propiedad privada sin una compensación justa. Los propietarios alegaron que confiscar sus casas para venderlas a empresas privadas no era un uso público.
Pero en una opinión de 5-4, el Tribunal Supremo dictaminó que la incautación se calificaba de "uso público" porque la ciudad seguía un plan de desarrollo económico, no sólo intentaba beneficiar a un determinado grupo de ciudadanos privados.
"El espectro de la expropiación se cierne sobre todas las propiedades", escribió la juez Sandra Day O'Connor en su voto particular. "Nada impide al Estado sustituir cualquier Motel 6 por un Ritz-Carlton, cualquier casa por un centro comercial o cualquier granja por una fábrica".
Roxanne y Carter Maier tienen un estudio de danza y un consultorio quiropráctico en un edificio de Manchester Road. Se han trasladado varias veces desde que empezaron su negocio en 2005, pero planeaban quedarse en su ubicación actual y, con el tiempo, comprar el edificio. (Cortesía del Instituto de Justicia)
En el plazo de un año desde la decisión, los gobiernos locales condenaron o amenazaron con la expropiación forzosa de casi 6.000 viviendas, iglesias, empresas y otras propiedades privadas, según los investigadores del Instituto de Justicia.
La sentencia del Tribunal Supremo también desencadenó una reacción en todo el país, y pronto, 43 asambleas legislativas estatales y ocho tribunales supremos estatales reforzaron la protección de los propietarios, incluido Misuri, donde los legisladores aprobaron en 2006 un proyecto de ley que especifica que la propiedad no puede ser confiscada únicamente con fines de desarrollo económico.
Pero Missouri y otros estados incluyeron una excepción que resultaría crucial. Las ciudades aún podían actuar para incautarse de zonas arruinadas, definidas por la ley de Missouri como aquellas que presentan "condiciones insalubres o inseguras, deterioro de las mejoras del lugar" u otros factores que supongan una "responsabilidad económica o social."
Esa amplia definición puede utilizarse para condenar barrios enteros, aunque las viviendas individuales u otras propiedades estén en condiciones espectaculares, según el estado.
El abogado del Instituto para la Justicia Bob Belden, que representa a las empresas en su demanda, dijo que las ciudades de todo el país se están aprovechando de definiciones "extremadamente elásticas" de la lacra.
"Si sabes algo de deterioro, por definición, en el momento en que se construye algo, empieza a deteriorarse", dijo Belden. "Así que un problema que vemos que aprovechan las ciudades es una especie de falta de detalles concretos sobre cuáles son los factores de deterioro".
Los funcionarios de Brentwood declaran la zona arruinada y amenazan inmediatamente con el dominio eminente
El arroyo Deer Creek serpentea por la zona situada detrás del estudio de danza y el consultorio quiropráctico de los Maier. Solía inundarse durante las fuertes tormentas, dañando los negocios de Manchester Road. Por eso Roxanne Maier dijo que no se sorprendió mucho cuando, en 2018, la ciudad consideró que la zona estaba arruinada.
"En aquella época había varias propiedades que estaban arruinadas", dijo. "No estaban realmente en las mejores condiciones, pero se habían inundado de vez en cuando, y la gente no iba a invertir mucho dinero en un edificio que volviera a inundarse".
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Luego, en 2019, la ciudad puso en marcha un proyecto de mitigación de inundaciones de 95 millones de dólares, convirtiendo en espacios verdes unas 14 zonas alrededor del problemático arroyo. Los funcionarios de entonces esperaban que sacar la zona de la llanura aluvial impulsaría el desarrollo futuro.
"Es precioso", dijo Roxanne sobre las mejoras. Carter dijo que la gente ya camina y hace footing por los nuevos senderos junto al arroyo, y que además de la mitigación de las inundaciones, la ciudad instaló aceras nuevas, alumbrado público y repavimentó un gran tramo de la antes deteriorada Manchester Road.
Por eso, los Maier y otros empresarios se sorprendieron cuando el ayuntamiento volvió a considerar que la zona estaba arruinada y anunció un plan para que Green Street, una importante empresa promotora de San Luis, sustituyera los pequeños escaparates por una nueva urbanización de uso mixto. Según el plan, los propietarios podrían vender voluntariamente o ser expulsados mediante expropiación forzosa.
"Tengo que vender mi propiedad y, por suerte, consigues una propiedad que está fuera de una llanura inundable, y las carreteras están hechas y las aceras son preciosas", dijo una propietaria durante una reunión pública celebrada el 15 de agosto de 2022, señalando con un gesto a los representantes de Green Street sentados detrás de ella.
Los planes para la reurbanización de Manchester Road incluyen un condominio de 30 unidades, un hotel, un complejo de apartamentos de 660 unidades, locales comerciales y mucho más. (Cortesía de City of Brentwood/YouTube)
La designación original de ruina de la ciudad acabó expirando, según los propietarios de los negocios.
Luego, en 2023, a pesar de haber invertido mucho en mejoras, los funcionarios de Brentwood volvieron a declarar arruinados 77 acres de Manchester Road, una sección ligeramente menor que los límites originales de 2018.
"Cuando lo volvieron a clausurar después de haber hecho todas esas mejoras, no tenía sentido", dijo Carolyn Wilson, que montó un negocio de preparación de comidas con su hermana en 2004. "Pero también nos hizo sentir extremadamente vulnerables e impotentes".
Un estudio sobre el deterioro urbano que la ciudad publicó en 2023 enumeraba pocas propiedades problemáticas concretas, pero señalaba que alrededor del 60% de los edificios tenían 52 años o más, lo que significa que "probablemente contengan materiales peligrosos y condiciones inseguras".
Las fotos tomadas entre 2022 y 2023 e incluidas en una presentación de la ciudad mostraban palés de madera apoyados cerca de un cubo de basura, edificios aparentemente desocupados, ladrillos sueltos en una pared y aparcamientos con el pavimento agrietado o desmoronado. La ciudad señaló que los edificios más nuevos de la zona necesitaban pintura fresca u otras reparaciones.
La ciudad de Brentwood incluyó estas fotos, tomadas en 2022 y 2023, en el resumen de su estudio sobre la ruina del año pasado. La ciudad ya había declarado arruinada la zona en 2018, antes de iniciar una serie de mejoras infraestructurales, incluida la mitigación de las inundaciones. (Cortesía de la ciudad de Brentwood)
El estudio también concluyó que las propiedades privadas en "mal estado generarán menos ingresos fiscales que las propiedades en situación similar y en mejor estado". Por tanto, la zona "constituye un lastre económico", escribió la ciudad en su presentación.
"Es falso", dijo Bob Story, que dirige Feather-Craft, un negocio de pesca con mosca que su padre fundó en 1955 y que está situado en Manchester Road desde 1989. "Esta zona es exactamente igual que cualquier otra de los alrededores de Brentwood".
Story añadió: "Se trata de los ingresos fiscales".
La ciudad declinó una solicitud de entrevista y no quiso hacer comentarios sobre los planes de desarrollo ni sobre la demanda.
"Según la ley, el dominio eminente es legal para abordar una zona arruinada", dijo el alcalde de Brentwood, David Dimmit, durante una reunión pública sobre 2023 en julio. "Eso siempre ha formado parte del proceso".
Argumentó que si un promotor maestro como Green Street se hiciera cargo de toda la zona, se crearía un área cohesionada y próspera, lo que no sería posible simplemente comprando unas cuantas propiedades aquí y allá.
Ese mismo mes, la Junta de Concejales aprobó una ordenanza para reurbanizar alrededor de 40 acres de la zona. Estaba previsto que las obras comenzaran en 2025, y Green Street tendría que adquirir todas las propiedades situadas dentro de los límites de la reurbanización, según informaron los medios de comunicación locales.
Bob Story en el interior de su negocio, Feather-Craft Fly Fishing, situado en Manchester Road desde 1989. (Cortesía del Instituto para la Justicia)
La demanda de IJ alega que nunca se informó a los comercios de la zona de que sus propiedades se consideraban arruinadas y que los funcionarios municipales nunca dijeron a los demandantes que sus propiedades podían ser embargadas. La demanda alega además que el ayuntamiento no presentó pruebas sustanciales de deterioro o condiciones inseguras y se limitó a utilizar la designación de ruina como pretexto para confiscar propiedades privadas en nombre de Green Street.
Los representantes de Green Street no devolvieron los múltiples correos electrónicos y llamadas telefónicas en busca de comentarios sobre el proyecto. En las propuestas para la urbanización, la empresa estimó que el proyecto generaría más de 266 millones de dólares en nuevos ingresos en los próximos 25 años, incluidos casi 42 millones en impuestos para las jurisdicciones locales y 51,6 millones para el Distrito Escolar de Brentwood.
Pero la empresa también se enfrenta a problemas internos.
Green Street debe a la ciudad de San Luis casi 800.000 dólares en impuestos sobre la propiedad atrasados, según informó en diciembre el St. Louis Post-Dispatch. Los contratistas presentaron docenas de demandas contra la empresa, muchas de las cuales ya se han resuelto, alegando que no se les había pagado por su trabajo. Y el año pasado, la empresa despidió a media docena de empleados, culpando a "los niveles actuales de actividad económica", informó el Post-Dispatch.
El cabildero de Green Street no respondió a las preguntas sobre los impuestos sobre la propiedad u otros problemas, según informaron los medios locales.
El camino por recorrer para los empresarios
"El caso plantea la cuestión de si alguien en Estados Unidos es realmente dueño de su propiedad si todo lo que hace falta para que el gobierno te la quite es que éste pase por allí y piense: 'Bueno, probablemente podría utilizar mejor esta propiedad'", declaró Belden, abogado del Instituto para la Justicia, a Fox News Digital.
Y aunque los propietarios cobrarán si se embargan sus edificios, los inquilinos como los Maier, Story y Wilson no tienen derecho a mucho más que lo que figura en sus contratos de alquiler y a una posible ayuda para el traslado, dijo Belden. Wilson y su hermana temen que el traslado dificulte la supervivencia de su negocio.
"Llevamos 20 años en nuestra ubicación actual, somos muy conocidos en la zona y todo el mundo sabe dónde estamos", dijo. "Están acostumbrados a venir a nuestra ubicación actual".
Belden ve ecos del caso Kelo, que calificó como una de las "decisiones más denostadas" del Tribunal Supremo, en la lucha de Brentwood, así como un cuento con moraleja.
Las cuadrillas derribaron docenas de casas y arrasaron el barrio de New London, pero casi dos décadas después de la victoria del Tribunal Supremo que lo autorizó, la mayor parte del terreno sigue siendo un solar baldío.
Pfizer cerró su planta justo antes de que expiraran sus exenciones fiscales, suprimiendo 1.400 puestos de trabajo y trasladando sus operaciones a unos kilómetros de distancia, a otro campus, para reducir costes. A principios de este año, las cuadrillas colocaron los cimientos de un futuro centro comunitario en una pequeña parte del terreno. Recientemente se han vendido otras parcelas a empresas que esperan construir apartamentos y un hotel.
"A día de hoy, la propiedad donde estaba la casa [de Kelo] está vacía", dijo Belden. "Lo único que ha ocupado la propiedad allí en algún momento han sido animales asilvestrados".
El barrio donde se encontraba la casa de la demandante Susette Kelo permaneció como un terreno baldío durante casi 20 años, después de que la ciudad de New London se apoderara de él para una urbanización que nunca llegó a materializarse. (Cortesía del Instituto de Justicia)
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Ve las deudas fiscales y otros problemas de Green Street como un "presagio de lo que está por venir".
"Haces por adelantado todas estas promesas sobre lo que vendrá", dijo. "Y lo único que se consigue con ello es eliminar propiedades y negocios pequeños o familiares".
Ramiro Vargas colaboró en el vídeo adjunto.