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Necesitamos un Plan Marshall para hacer frente a la crisis de la vivienda en Estados Unidos
Por Howard
Publicado el 14 de noviembre de 2025.
Ser propietario de una vivienda ha formado parte durante mucho tiempo del sueño americano, pero ese sueño se ha pospuesto.
Los hogares de personas de entre 30 y 39 años tienen una tasa de propiedad de solo el 42 %, más de 20 puntos por debajo de la media nacional.
La edad media de todos los compradores de vivienda ha alcanzado la cifra récord de 59 años, y la edad de quienes compran por primera vez es de 40 años, frente a los 29 que tenía en 1981.
Como solución, la administración Trump está planteando una hipoteca a 50 años.
Aunque no estoy de acuerdo con esa idea en concreto, me am que estén buscando formas de abordar el problema.
Necesitamos un Plan Marshall para la vivienda, un conjunto de iniciativas de gran alcance que hagan que las viviendas sean más asequibles y devuelvan el sueño a su curso.
El Gobierno federal puede aprovechar su influencia para lograr cambios en los trámites burocráticos y las normativas que están frenando la construcción, y promover políticas que aumenten la oferta de viviendas y reduzcan los costes.
Para empezar, la Casa Blanca y Fannie Mae deberían promover hipotecas a más corto plazo, de 20 años.
Como ha señalado Ed Pinto, del American Enterprise Institute, un préstamo a 20 años se puede liquidar «mientras que el préstamo a 30 años deja a la mayoría de los propietarios con otra década o más de pagos hipotecarios por delante; el flujo de caja que se libera al liquidar un préstamo a más corto plazo se puede destinar a financiar los estudios superiores de los hijos y, más adelante, a potenciar la propia jubilación».
El préstamo a 20 años podría incentivarse con una desgravación fiscal para compradores de primera vivienda.
La disminución de la propiedad de la vivienda es un problema que hay que abordar tanto a nivel federal como local.
Esto sería especialmente importante hoy en día, cuando la gran mayoría de los contribuyentes ya no detallan sus declaraciones de impuestos, lo que significa que no pueden beneficiarse de la deducción por los intereses hipotecarios.
La edad media de todos los compradores de vivienda ha alcanzado la cifra récord de 59 años, y la edad de quienes compran por primera vez es de 40 años. Esto supone un aumento respecto a los 29 años que se registraban en 1981.
De todos modos, esa deducción siempre ha favorecido a los compradores adinerados de viviendas de lujo, así que una desgravación fiscal específica ayudaría mucho más a quienes realmente la necesitan.
También es hora de que la Casa Blanca de Trump dé marcha atrás en una de las iniciativas clave del proyecto estrella de Elizabeth Warren: la Agencia de Protección Financiera del Consumidor.
La CPFC ha presionado a los bancos para que limiten las hipotecas a hipotecas «básicas», basadas en sus normas o en lo que los consumidores pueden permitirse.
Los préstamos a tipo variable y otros «productos hipotecarios» pueden ser una buena opción para algunos compradores, que deberían poder elegir el nivel de riesgo que quieren asumir a cambio de acceder al mercado inmobiliario.
Sin embargo, incluso un pago inicial modesto puede resultar difícil de reunir para quienes no pueden contar con la ayuda de unos suegros generosos.
Quienes no tengan padres adinerados podrían recurrir a una «cuenta de ahorro para la vivienda», similar a las populares cuentas de ahorro para la salud que puso en marcha George . Bush, que cuentan con unos 59 000 millones de dólares y están exentas de impuestos.
Sin embargo, las nuevas cuentas para la vivienda deberían estar pensadas solo para el pago inicial, y no para el mantenimiento a largo plazo ni otras necesidades de los propietarios.
Además, hoy en día los compradores pueden sacar 10 000 dólares de su plan 401(k) sin penalización para destinarlos al pago inicial de una vivienda.
Quizás sea hora de ampliar ese límite.
Por supuesto, no hace falta decir que ni siquiera las medidas de financiación y los incentivos más creativos lograrán satisfacer nuestras necesidades de vivienda si no se aborda el problema más importante: la oferta.
Hay muchas razones por las que no hay suficientes viviendas para jóvenes.
Las normas de muchas ciudades dificultan la construcción.
Cada vez más baby boomers que se jubilan tienen una segunda vivienda.
LA HIPOTECA A 50 AÑOS DE TRUMP SOLO INTRODUCE UN NUEVO TIPO DE DEUDA
Los bancos han ido comprando cada vez más inmuebles como inversión y han hecho que suban los precios.
La baja rotación es otra de las razones por las que a los compradores de la Generación X les cuesta tanto entrar en el mercado.
Durante COVID, los tipos hipotecarios tocaron mínimos históricos y mucha gente refinanció su hipoteca.
Estos propietarios tienen un gran motivo para no cambiar una hipoteca al 3 % por una nueva vivienda con un tipo de interés mucho más alto.
Otra razón clave: cada vez somos más los que vivimos en hogares pequeños o incluso solos.
La Oficina del Censo informa de que, entre 2019 y 2021, el número de hogares aumentó en más de dos millones al año.
Eso significa que no solo necesitamos más viviendas, sino también más tipos de viviendas —sobre todo muchas unidades más pequeñas—, en lugar de las parcelas de dos acres con una sola casa que son tan habituales en tantos barrios residenciales.
Aquí es donde se alcanzan los límites del poder duro de Washington.
Gran parte de la política de vivienda de EE. UU. se decide a nivel muy local, a través de las comisiones de urbanismo y de zonificación.
Por eso el alcalde saliente de Nueva York, Eric , se merece todo el reconocimiento por su plan de rezonificación «City of Yes», que permitirá la construcción de apartamentos en sótanos y «unidades de vivienda accesorias» en algunas zonas de la ciudad.
El alcalde saliente de Nueva York, Eric , merece todo el reconocimiento por su plan de rezonificación «City of Yes» en Nueva York, que permitirá la construcción de apartamentos en sótanos seguros y «unidades de vivienda accesorias» en algunas zonas de la ciudad. (AP PhotoSeth )
Las viviendas anexas —o «casitas para abuelos»— también pueden ser una forma de que las parejas mayores vendan sus casas a familias más jóvenes y se muden a una vivienda más pequeña.
Sin embargo, como parte de una iniciativa federal, el Plan Marshall para la Vivienda podría impulsar estos mismos cambios en todo el país: modificar la normativa urbanística para permitir la construcción de más viviendas; o destinar terrenos estatales sin urbanizar y ofrecer incentivos fiscales para construir en ellos.
Son los 18 000 municipios de todo el país los que a menudo se interponen en el camino de lo que podríamos llamar «viviendas asequibles de origen natural»: casas pequeñas en parcelas pequeñas, como las del Levittown original, donde las viviendas tenían solo 70 metros cuadrados de superficie habitable.
El secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano, Scott , debería instar a las autoridades locales a que permitan la construcción de viviendas unifamiliares y edificios de apartamentos pequeños, privados y sin subvenciones, o lo que Pinto, del AEI, denomina «densidad de bajo impacto».
Scott , secretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). (Getty Images)
Es mucho más probable que esto cuente con el apoyo local que las viviendas sociales subvencionadas para personas con bajos ingresos que los demócratas llevan tanto tiempo defendiendo, empezando por las viviendas públicas que el socialista Zohran Mamdani quiere recuperar.
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La construcción privada también es más barata; las viviendas nuevas en California subvencionadas a través de la deducción fiscal para viviendas de bajos ingresos pueden costar más de 800 000 dólares por unidad, una mina de oro para los promotores, pero no para muchos inquilinos.
Sin embargo, los costes de construcción de cualquier vivienda subirán inevitablemente como consecuencia de otra medida de Trump: el arancel del 10 % que ha impuesto a la abundante madera y los productos madereros canadienses, y el arancel del 25 % a los armarios de cocina y los muebles.
Los impuestos de facto están provocando lo que la Asociación Nacional de Home denomina «vientos en contra», lo que frena la construcción de nuevas viviendas.
Como él mismo es constructor, debería replantearse estas tarifas.
Ser propietario de una vivienda es una conspiración virtuosa que mejora el país.
Los propietarios suelen cuidar más de sus barrios que los inquilinos, y también suelen contribuir a mejorar las escuelas y los servicios al participar en el gobierno local. (iStock)
Los propietarios suelen cuidar más de sus barrios que los inquilinos, y suelen mejorar las escuelas y los servicios al participar en el gobierno local: esa es la esencia del federalismo estadounidense.
La disminución de la propiedad de la vivienda es un problema que hay que abordar tanto a nivel federal como local.
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Pero el Gobierno de Trump puede tomar la iniciativa, con desgravaciones fiscales y medidas para impulsar la construcción.
El presidente puede hacer que el sueño vuelva a cobrar vida.
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