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Trump puede resolver la crisis inmobiliaria, pero tiene que ponerse duro con los estados.
Por Justin Haskins
Publicado el 1 de febrero de 2026.
Estados Unidos se encuentra en medio de una crisis inmobiliaria, y no es ningún misterio por qué. Home han aumentado mucho más que los salarios, los compradores primerizos se ven excluidos del mercado y las familias jóvenes se ven cada vez más obligadas a alquilar indefinidamente o a abandonar por completo los estados con altos costes. Esto no ha sucedido de la noche a la mañana, sino que es el resultado previsible de décadas de decisiones políticas que han dificultado cada vez más la construcción de viviendas en propiedad.
Los datos muestran una tendencia clara cuando se analizan a lo largo del tiempo.
En 1950, Estados Unidos contaba con 23,6 millones de viviendas ocupadas por sus propietarios. En 2000, esa cifra había aumentado hasta alcanzar aproximadamente los 70 millones. Esto representa un incremento de alrededor del 196 % en 50 años. Durante ese mismo período, la población de Estados Unidos creció de aproximadamente 151 millones a unos 281 millones, lo que supone un aumento de aproximadamente el 86 %. Durante medio siglo, Estados Unidos construyó viviendas ocupadas por sus propietarios a un ritmo más del doble que el de crecimiento de la población. La oferta de viviendas no solo se mantenía al día con la demanda, sino que la superaba con creces.
Esa época ha terminado.
Una hilera de casas en Hoboken, Nueva Jersey, que data de una época en la que se construían suficientes viviendas. (iStock)
Al final del tercer trimestre de 2025, el número de viviendas ocupadas por sus propietarios había alcanzado aproximadamente los 86,92 millones. Eso supone un aumento de solo alrededor del 24 % desde 2000. Durante ese mismo periodo, la población de EE. UU. creció aproximadamente un 22 %. El crecimiento de la vivienda y el crecimiento de la población avanzan ahora casi al mismo ritmo, lo que supone un cambio radical con respecto al modelo de la posguerra, que hizo posible la propiedad de la vivienda a gran escala.
Esta desaceleración es crítica porque el crecimiento demográfico por sí solo no refleja la demanda de vivienda. La formación de hogares, la inmigración, el número de familias que compran una segunda vivienda y los cambios en las estructuras familiares aumentan la presión sobre la oferta. Cuando la construcción solo iguala el crecimiento demográfico, la escasez se vuelve inevitable. Cuando se queda atrás, los precios se disparan.
Una de las principales razones por las que Estados Unidos no está construyendo suficientes viviendas para propietarios es la normativa. En muchas ciudades y zonas suburbanas populares, los códigos de construcción tienen cientos de páginas y el número de normativas puede llegar a miles.
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La enorme carga normativa que pesa sobre los constructores de viviendas hace que sea más difícil y costoso construir nuevas viviendas. En 2021, un análisis económico realizado por la Asociación Nacional de Home reveló que las regulaciones añaden casi 94 000 dólares al coste de construir una nueva vivienda. Esa carga excluye a millones de familias del mercado antes incluso de que comience la construcción.
Las restricciones urbanísticas, las evaluaciones medioambientales, los retrasos en la concesión de permisos y las normas sobre el uso del suelo se combinan para hacer que la construcción sea más lenta, más arriesgada y mucho más cara de lo necesario. Estas barreras benefician enormemente a los intereses establecidos, mientras que perjudican a las familias trabajadoras y a los compradores primerizos.
Las regulaciones sobre el uso del suelo se han vuelto especialmente gravosas. En muchos estados, grandes extensiones de tierra son propiedad del gobierno federal o estatal. En otros casos, la tierra es de propiedad privada, pero los organismos reguladores locales han impedido que los promotores inmobiliarios y las familias construyan nuevas viviendas. Esto ha concentrado millones de hogares en áreas relativamente pequeñas.
California ofrece un claro ejemplo. Aproximadamente el 90 % de la población del estado vive en solo el 5,1 % de su superficie.
Dado que las normas de zonificación y uso del suelo son impuestas en gran medida por los gobiernos estatales y locales, Washington no puede resolver la crisis de la vivienda por decreto. Pero no es impotente.
La enorme carga normativa que pesa sobre los constructores de viviendas hace que sea más difícil y costoso construir nuevas viviendas.
El presidente Donald y el Congreso deberían utilizar la influencia federal para forzar el cambio. Los fondos federales destinados a educación, infraestructuras, transporte y vivienda deberían condicionarse a avances cuantificables hacia la expansión de la vivienda en propiedad. Los estados que se nieguen a flexibilizar las restricciones sobre el uso del suelo y a reducir las barreras normativas no deberían recibir subvenciones federales ilimitadas.
Este enfoque respeta el federalismo al tiempo que reconoce la realidad. El gobierno federal no debería trazar mapas de zonificación, pero tampoco debería financiar políticas que restrinjan artificialmente la oferta de viviendas y aumenten los costes en todo el país.
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A lo largo de toda la historia de Estados Unidos, la propiedad de la vivienda y la tierra ha sido esencial para la estabilidad económica, la formación de familias y la movilidad social ascendente. En generaciones anteriores, los estadounidenses construían en consecuencia. Hoy en día, ese compromiso se ha visto socavado por sistemas normativos que, por su diseño, hacen que las viviendas nuevas sean escasas.
En los últimos años, los políticos de ambos partidos han intentado resolver estos problemas de forma errónea, pidiendo más subsidios o ideando planes para facilitar que la gente se endeude aún más para comprar una vivienda. Pero esto es una pésima política económica. Cuando aumentas la disponibilidad de dinero sin reducir la demanda ni aumentar la oferta, acabas provocando una rápida subida de los precios, y eso es precisamente lo que ha ocurrido.
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Si se quiere resolver la crisis inmobiliaria, hay que obligar a los estados a cambiar de rumbo. Y, por ahora, esa presión tendrá que venir de Washington.
Si la administración Trump y el Congreso quieren resolver la crisis de la vivienda, es hora de que se pongan duros con los estados.
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