«SOLUCIÓN DE SENTIDO COMÚN»: Demócratas y republicanos se unen para hacer frente a la crisis de la vivienda
El diputado Josh , demócrata por Nueva York, y Pat Harrigan, republicano por Carolina del Norte, hablan sobre las formas en que ambos partidos están intentando hacer realidad el sueño americano.
Estados Unidos está en plena crisis inmobiliaria, y no es ningún misterio por qué. Home se han disparado mucho más que los salarios, los que compran por primera vez se ven excluidos del mercado y las familias jóvenes se ven cada vez más obligadas a alquilar indefinidamente o a marcharse directamente de los estados donde el coste de vida es muy alto. Esto no ha pasado de la noche a la mañana, sino que es el resultado previsible de décadas de decisiones políticas que han hecho cada vez más difícil construir viviendas para uso propio.
Los datos lo dejan muy claro cuando los ves a lo largo del tiempo.
En 1950, Estados Unidos contaba con 23,6 millones de viviendas en propiedad. En el año 2000, esa cifra había subido hasta unos 70 millones. Eso supone un aumento de aproximadamente el 196 % en 50 años. Durante ese mismo periodo, la población de EE. UU. pasó de unos 151 millones a unos 281 millones, lo que supone un aumento de aproximadamente el 86 %. Durante medio siglo, en Estados Unidos se construyeron viviendas en propiedad a un ritmo más del doble que el de crecimiento de la población. La oferta de viviendas no solo seguía el ritmo de la demanda, sino que iba muy por delante de ella.
Esa época ya se acabó.
Una hilera de casas en Hoboken, Nueva Jersey, que data de una época en la que se construían suficientes viviendas. (iStock)
Al final del tercer trimestre de 2025, el número de viviendas en propiedad había alcanzado aproximadamente los 86,92 millones. Eso supone un aumento de solo un 24 % desde el año 2000. Durante ese mismo periodo, la población de EE. UU. creció aproximadamente un 22 %. El crecimiento de la vivienda y el de la población avanzan ahora casi al mismo ritmo, lo que supone un cambio radical respecto al modelo de la posguerra que hizo posible que mucha gente tuviera su propia casa.
Esta ralentización es clave porque el crecimiento demográfico por sí solo no explica la demanda de vivienda. La creación de hogares, la inmigración, el número de familias que compran una segunda vivienda y los cambios en las estructuras familiares aumentan la presión sobre la oferta. Cuando la construcción se limita a seguir el ritmo del crecimiento demográfico, la escasez es inevitable. Cuando se queda atrás, los precios se disparan.
Una de las principales razones por las que en Estados Unidos no se construyen suficientes viviendas para uso propio es la normativa. En muchas ciudades y zonas suburbanas muy demandadas, las normas de construcción tienen cientos de páginas, y el número de regulaciones puede llegar a los miles.
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La enorme carga normativa que pesa sobre los constructores de viviendas hace que construir casas nuevas sea más difícil y más caro. En 2021, un análisis económico de la Asociación Nacional de Home reveló que las normativas encarecen en casi 94 000 dólares el coste de construir una vivienda nueva. Esa carga deja a millones de familias fuera del mercado antes incluso de que empiece la construcción.
Las restricciones urbanísticas, las evaluaciones medioambientales, los retrasos en la concesión de permisos y las normas de uso del suelo se suman para hacer que construir sea más lento, más arriesgado y mucho más caro de lo necesario. Estas barreras benefician de forma abrumadora a los intereses arraigados, mientras que perjudican a las familias trabajadoras y a quienes compran su primera vivienda.
Las normas de ordenación del territorio se han vuelto especialmente restrictivas. En muchos estados, grandes extensiones de terreno son propiedad del Gobierno federal o estatal. En otros casos, los terrenos son de propiedad privada, pero los organismos reguladores locales han impedido que los promotores inmobiliarios y las familias construyan nuevas viviendas. Esto ha hecho que millones de viviendas se concentren en zonas relativamente pequeñas.
California es un claro ejemplo de ello. Aproximadamente el 90 % de la población del estado vive en solo el 5,1 % de su superficie.
Como las normas de ordenación territorial y de uso del suelo las imponen en gran medida los gobiernos estatales y locales, Washington no puede resolver la crisis de la vivienda por decreto. Pero tampoco está de brazos cruzados.
La enorme carga normativa que pesa sobre los constructores de viviendas hace que construir casas nuevas sea más difícil y más caro.
El presidente Donald y el Congreso deberían usar la influencia federal para forzar el cambio. Los fondos federales destinados a educación, infraestructuras, transporte y vivienda deberían estar condicionados a que se logren avances medibles en la ampliación de la vivienda en propiedad. Los estados que se nieguen a flexibilizar las restricciones urbanísticas y a reducir las barreras normativas no deberían recibir subvenciones federales ilimitadas.
Este enfoque respeta el federalismo sin dejar de reconocer la realidad. El Gobierno federal no debería trazar los planos de ordenación urbanística, pero tampoco debería financiar políticas que restrinjan artificialmente la oferta de viviendas y hagan subir los precios en todo el país.
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A lo largo de toda la historia de Estados Unidos, la propiedad de la vivienda y de la tierra ha sido fundamental para la estabilidad económica, la formación de familias y la movilidad social ascendente. En generaciones anteriores, los estadounidenses construyeron en consecuencia. Hoy en día, ese compromiso se ha visto socavado por sistemas normativos que, por su propia naturaleza, hacen que la oferta de viviendas nuevas sea escasa.
En los últimos años, los políticos de ambos partidos han intentado, erróneamente, resolver estos problemas pidiendo más ayudas o ideando planes para que a la gente le resulte más fácil endeudarse aún más a la hora de comprar una vivienda. Pero esto es una auténtica catástrofe económica. Cuando aumentas la oferta de dinero sin reducir la demanda ni aumentar la oferta, acabas provocando que los precios suban rápidamente, y eso es exactamente lo que ha pasado.
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Para que se resuelva la crisis inmobiliaria, hay que obligar a los estados a cambiar de rumbo. Y, por ahora, esa presión tendrá que venir de Washington.
Si la administración de Trump y el Congreso quieren resolver la crisis de la vivienda, ya es hora de que se pongan duros con los estados.
