Trump prevé una emergencia nacional en materia de vivienda
Pero, ¿qué puede hacer el gobierno federal para bajar los precios de la vivienda?
El secretario del Tesoro, Scott , declaró recientemente que la administración Donald presidente Donald está considerando declarar una situación de emergencia en materia de vivienda. Señaló que las ventas de viviendas durante el verano han sido las más débiles de la última década, con más del 15 % de las transacciones frustradas en julio, la tasa de cancelación más alta desde que se empezaron a registrar estos datos en 2017. Los precios, aunque por debajo de los niveles de la pandemia, siguen siendo demasiado elevados para los estadounidenses de clase trabajadora y clase media.
Bessent tiene razón al dar la voz de alarma, y hace tiempo que se debería haber declarado una emergencia en materia de vivienda.
Durante demasiado tiempo, los políticos han alabado las virtudes de ser propietario de una vivienda, al tiempo que apoyaban políticas que dificultaban su consecución. Estados Unidos ya no construye suficientes viviendas para satisfacer la demanda, y las viviendas existentes se han encarecido debido a las restricciones impuestas por el gobierno en materia de construcción e inversión.
Estados Unidos ya no construye suficientes viviendas para satisfacer la demanda, y las viviendas existentes se han encarecido debido a las restricciones impuestas por el gobierno en materia de construcción e inversión. (JimAFP Getty Images)
Los expertos nacionales en vivienda estiman que en Estados Unidos hay un déficit de entre 3,2 y 5,5 millones de viviendas, dependiendo de la metodología utilizada. Freddie Mac calcula que la diferencia es de aproximadamente 3,8 millones de unidades, mientras que la Coalición Nacional de Vivienda para Personas con Bajos Ingresos informa de una escasez de más de 7 millones de unidades asequibles y accesibles. Esta diferencia entre la oferta y la demanda es la razón principal del aumento de los precios de la vivienda.
Las regulaciones gubernamentales han sido en gran parte responsables de causar la escasez.
Estudios de la Asociación Nacional de Home muestran que las regulaciones federales, estatales y locales representan casi el 24 % del precio de una vivienda unifamiliar nueva y más del 40 % del costo de una vivienda multifamiliar nueva. Las limitaciones de zonificación que restringen la densidad, los largos programas de concesión de permisos que alargan los proyectos durante años y los códigos de construcción que difieren significativamente de una jurisdicción a otra generan costes innecesarios y pérdidas de tiempo. En algunas regiones metropolitanas, se tarda más de una década en llevar a cabo un proyecto, desde su conceptualización hasta su finalización.
Si la administración Trump decide declarar una emergencia nacional en materia de vivienda, el plan de emergencia resultante no debería pretender microgestionar los mercados inmobiliarios locales ni crear nuevas burocracias federales. En cambio, debería centrarse en eliminar los obstáculos que dificultan al sector privado satisfacer la creciente demanda actual de vivienda.
Allí donde se han impuesto restricciones estrictas a los promotores inmobiliarios o a los propietarios, la disponibilidad de viviendas se ha reducido y la asequibilidad se ha vuelto aún más inalcanzable. Por el contrario, allí donde los mercados tienen libertad para actuar —cuando se agilizan los permisos, se facilita el acceso a la financiación y se permite que la promoción inmobiliaria responda a la demanda—, la oferta de viviendas ha aumentado y los precios se han estabilizado.
California cómo funciona esto. Durante décadas, las estrictas normas de zonificación y los rigurosos controles medioambientales paralizaron la construcción, lo que dejó al estado con un déficit de casi 1,3 millones de viviendas, según una estimación reciente. Por el contrario, estados como Texas, que actuaron con mayor rapidez en la concesión de permisos y permitieron una mayor densidad de construcción, han experimentado un crecimiento más rápido de la oferta y aumentos de precios más moderados, incluso a pesar del crecimiento de su población. De hecho, los precios de la vivienda están bajando más rápidamente en Texas cualquier otro estado.
En lugar de seguir el ejemplo Texasestados como Texasy abordar las causas fundamentales de la escasez de viviendas, Washington, D.C. sigue culpando al sector privado.
Tomemos, por ejemplo, la tendencia a culpar al software de fijación de precios de los alquileres.
Lanzado bajo la presidencia de Joe Biden, esta iniciativa culpa erróneamente a las herramientas tecnológicas que proporcionan precios de la vivienda en tiempo real. Apuntar a la IA puede quedar bien en los comunicados de prensa, pero no es diferente a culpar al meteorólogo por la lluvia. Esta tecnología solo informa sobre lo que está sucediendo en el mercado y regularla no contribuye en nada a que haya más viviendas en el mercado ni a reducir los costes para las familias.
¿O qué hay de los legisladores federales y estatales que han decidido señalar con el dedo a los inversores inmobiliarios? Un estudio dirigido por Joshua , de la Universidad de Nueva York, reveló que los mercados con mayor inversión institucional experimentaron tanto un aumento de la oferta de viviendas de alquiler como una caída apreciable de los precios. Esto se debe a que los grandes inversores aumentan la oferta de viviendas de alquiler, lo que puede aliviar la competencia y moderar los costes.
En otras palabras, cuando se acoge con agrado la inversión y se construyen nuevas unidades, las familias se benefician directamente gracias a la reducción de los costes y al aumento de las opciones.
¿Qué significa todo esto?
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Bueno, en lugar de considerar que su función es restringir la actividad del mercado, la administración Trump debería considerar que su función es aumentarla. Porque la única forma de resolver la escasez de viviendas asequibles es construir e invertir más.
Un enfoque podría consistir en catalizar la reforma a nivel estatal y local, condicionando algunos programas y subvenciones a la eliminación de limitaciones artificiales a la construcción, como las restricciones urbanísticas obsoletas que prohíben la construcción de viviendas multifamiliares en zonas de alta demanda.
Otra podría ser agilizar los permisos federales para proyectos de infraestructura que apoyan la vivienda, como carreteras, servicios públicos y transporte. Estos proyectos suelen retrasarse y se vuelven más costosos o menos probables de construirse a medida que se prolongan, y la agilización animaría a los constructores a construir más.
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La Casa Blanca ya ha dado prioridad a la promulgación de políticas económicas que han liberado a los trabajadores y a las empresas de cargas innecesarias: poner fin a los impuestos sobre las propinas y las horas extras, reducir la burocracia y promover el crecimiento a través de las oportunidades. La vivienda merece el mismo trato: menos interferencia gubernamental y más espacio para la inversión privada.
Este enfoque ha funcionado antes. Los líderes federales solo tienen que dejar que vuelva a funcionar.
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