Trump busca una emergencia nacional en materia de vivienda
Pero, ¿qué puede hacer el gobierno federal para que bajen los precios de la vivienda?
El secretario del Tesoro Scott Bessent, declaró recientemente que la administración del presidente Donald Trump está considerando declarar una situación de emergencia para la vivienda. Señaló que las ventas de viviendas en verano habían sido las más débiles en una década, con más del 15% de las transacciones anuladas en julio, la tasa de cancelación más alta desde que se empezaron a llevar registros en 2017. Los precios, aunque por debajo de los niveles pandémicos, siguen siendo demasiado elevados para los estadounidenses de clase media y trabajadora.
Bessent tiene razón al dar la voz de alarma, y hace tiempo que debería haberse declarado la emergencia en materia de vivienda.
Durante demasiado tiempo, los políticos han alabado las virtudes de la propiedad de la vivienda mientras apoyaban políticas que dificultaban su consecución. Estados Unidos ya no produce suficientes viviendas para satisfacer la demanda, y las viviendas existentes se han vuelto más costosas de lo que habrían sido de otro modo debido a las restricciones impuestas por el gobierno a la construcción y la inversión.
Estados Unidos ya no produce suficientes casas para satisfacer la demanda, y las casas existentes se han vuelto más caras de lo que habrían sido de otro modo debido a las restricciones impuestas por el gobierno a la construcción y la inversión. (Jim AFP vía Getty Images)
Los expertos nacionales en vivienda calculan que en Estados Unidos faltan entre 3,2 y 5,5 millones de viviendas, dependiendo de la metodología utilizada. Freddie Mac cifra el déficit en unos 3,8 millones de unidades, mientras que la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos informa de una escasez de más de 7 millones de unidades asequibles y accesibles. Este desfase entre la oferta y la demanda es la razón misma del aumento de los precios de la vivienda.
LA DEI ES LA VERDADERA CAUSA DE LA CRISIS INMOBILIARIA ESTADOUNIDENSE
Las normativas gubernamentales han sido en gran medida responsables de la escasez.
Los estudios de la Asociación Nacional de Constructores Home muestran que las normativas federales, estatales y locales suponen casi el 24% del precio de una nueva vivienda unifamiliar y más del 40% del coste de una nueva vivienda multifamiliar. Las limitaciones zonales que restringen la densidad, los largos programas de permisos que alargan los proyectos durante años y los códigos de construcción que difieren significativamente de una jurisdicción a otra generan costes innecesarios y pérdida de tiempo. En algunas regiones metropolitanas, se tarda más de una década en llevar a cabo la transición de un proyecto desde su conceptualización hasta su finalización.
Si la administración Trump decide declarar la emergencia nacional en materia de vivienda, el plan de emergencia resultante no debe tratar de microgestionar los mercados locales de la vivienda ni crear nuevas burocracias federales. Por el contrario, debería centrarse en eliminar los obstáculos que dificultan que el sector privado satisfaga la creciente demanda actual de vivienda.
Allí donde se han impuesto restricciones estrictas a los promotores o propietarios, la disponibilidad de viviendas se ha contraído y la asequibilidad se ha vuelto más inalcanzable. Por el contrario, donde los mercados tienen libertad para actuar -cuando se agilizan los permisos, la financiación es accesible y se permite que el desarrollo responda a la demanda- la vivienda se ha hecho más abundante y los precios se han estabilizado.
California muestra cómo funciona esto. Durante décadas, la estricta zonificación y el control medioambiental han paralizado casi por completo la construcción, dejando al estado con un déficit de casi 1,3 millones de unidades, según una estimación reciente. Por el contrario, en estados como Texas, que actuaron con mayor rapidez en la concesión de permisos y permitieron un desarrollo de mayor densidad, se ha producido un crecimiento más rápido de la oferta y un aumento más moderado de los precios, incluso a medida que crecía su población. De hecho, los precios de la vivienda están bajando más deprisa en Texas que en ningún otro estado.
En lugar de seguir el ejemplo de estados como Texasy abordar las causas profundas de la escasez de vivienda, Washington, D.C. sigue utilizando como chivo expiatorio al sector privado.
Tomemos, por ejemplo, la tendencia a culpar al software de fijación de precios de alquiler.
Lanzado bajo la presidencia de Joe Bideneste esfuerzo culpa erróneamente a las herramientas tecnológicas que ofrecen precios de la vivienda en tiempo real. Culpar a la IA puede sonar bien en los comunicados de prensa, pero no es diferente de culpar al hombre del tiempo por la lluvia. Esta tecnología sólo informa de lo que soporta el mercado y suprimirla no contribuye en nada a poner más viviendas en el mercado ni a reducir los costes para las familias.
¿O qué me dices de los legisladores federales y estatales que han optado por señalar con el dedo a los inversores en vivienda? Un estudio dirigido por Joshua Coven, de la Universidad de Nueva York, descubrió que los mercados con mayor inversión institucional registraron tanto un aumento de las viviendas de alquiler disponibles como un descenso apreciable de los alquileres. Esto se debe a que los inversores a gran escala se suman al conjunto de alquileres disponibles, lo que puede aliviar la competencia y moderar los costes.
En otras palabras, cuando se acoge la inversión y se construyen nuevas unidades, las familias se benefician directamente a través de costes más bajos y más opciones.
¿Qué significa todo esto?
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Pues bien, en lugar de ver su papel como el de restringir la actividad del mercado, la administración Trump debería ver su trabajo como el de aumentarla. Porque la única manera de resolver la escasez de viviendas asequibles es construir e invertir más.
Un enfoque podría consistir en catalizar la reforma a nivel estatal y local condicionando algunos programas y subvenciones a la eliminación de limitaciones artificiales a la construcción, como restricciones zonales obsoletas que prohíben el desarrollo multifamiliar en zonas de gran demanda.
Otra podría ser agilizar la concesión de permisos federales para proyectos de infraestructuras que apoyen la vivienda, como carreteras, servicios públicos y tránsito. Estos proyectos se retrasan con frecuencia y se vuelven más costosos o tienen menos probabilidades de construirse a medida que languidecen, y la agilización animaría a los constructores a construir más.
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La Casa Blanca ya ha dado prioridad a la promulgación de políticas económicas que han liberado a los trabajadores y a las empresas de cargas innecesarias: acabar con los impuestos sobre las propinas y las horas extraordinarias, reducir la burocracia y promover el crecimiento a través de las oportunidades. La vivienda merece el mismo trato: menos interferencia gubernamental y más espacio para la inversión privada.
Este enfoque ya ha funcionado antes. Los dirigentes federales sólo tienen que dejar que vuelva a funcionar.
